迷你倉儲投資大師班：Nick Huber 的成功祕訣
房地產投資的領域廣闊，除了常見的住宅、商辦、店面等，自助倉儲（self-storage）近年來也成為備受矚目的投資標的。迷你倉儲投資的門檻相對較低，經營模式簡單，且不受景氣影響，成為許多投資人青睞的選擇。本次專訪我們邀請到迷你倉儲投資專家 Nick Huber，他將與我們分享他的成功經驗、投資策略以及對迷你倉儲市場的獨到見解。
從學生搬家服務到迷你倉儲帝國
Nick Huber 的創業之路始於大學時期，他與合夥人創辦了 Storage Squad，提供學生搬家和倉儲服務。這段經歷讓他意識到迷你倉儲的市場潛力，並在 2016 年建造了第一座迷你倉儲設施。憑藉著敏銳的商業嗅覺和卓越的經營能力，Huber 的迷你倉儲事業迅速擴張，如今已擁有 4,900 個儲存單位，其中包括迷你倉儲、公寓和移動房屋等多種房地產類型。
迷你倉儲投資：低風險、高報酬的選擇
Huber 認為，迷你倉儲投資相較於其他房地產類型更具吸引力。首先，迷你倉儲的經營模式相對簡單，不需要處理複雜的租賃合約或維修問題。其次，迷你倉儲的需求穩定，不易受到經濟波動影響。此外，迷你倉儲的租金收入穩定，且具有升值潛力，是實現財務自由的理想途徑。
如何找到理想的迷你倉儲標的？
Huber 建議投資者從以下幾個方面著手：
- 市場調查： 了解當地市場的供需情況、競爭對手的價格和服務，以及潛在客戶的需求。
- 財務分析： 評估迷你倉儲的營收、支出、淨利潤和現金流，計算投資回報率。
- 實地考察： 實際走訪迷你倉儲設施，了解其狀況、管理和服務品質。
- 善用網路資源： 透過 LoopNet、房地產經紀人或直接聯繫迷你倉儲業主，尋找合適的投資標的。
Huber 強調，100% 入住率的迷你倉儲並不一定是好的投資標的，因為這可能意味著租金過低。他建議投資者尋找入住率在 92% 至 95% 之間，且租金具有上漲空間的迷你倉儲。
如何為迷你倉儲融資？
Huber 指出，迷你倉儲的融資條件不如住宅房地產優惠，通常需要準備 30% 至 40% 的自備款。投資者可以向當地銀行申請貸款，貸款期限通常為 20 至 25 年，利率約為 3.5% 至 4.25%。
迷你倉儲的成本與收益
迷你倉儲的主要成本包括：
- 管理費： Huber 的公司向迷你倉儲業主收取 5% 的管理費，用於提供電話接聽、租金收取、承包商聘用和物業管理等服務。
- 現場人事費用： 每個迷你倉儲設施每月約需 500 美元的人事費用。
- 其他費用： 包括除雪、草坪維護、蟲害防治、信用卡交易手續費、資本儲備和水電費等。
Huber 表示，大型迷你倉儲設施的營運費用通常占總收入的 25% 左右。
迷你倉儲的風險與挑戰
迷你倉儲投資並非毫無風險，Huber 指出以下幾點常見的風險：
- 租戶違約： 租戶可能拖欠租金或不願搬離。Huber 表示，迷你倉儲的驅逐程序比住宅房地產簡單，通常只需 60 至 90 天即可完成。
- 財物損失： 租戶的財物可能因盜竊、火災或其他意外而損失。Huber 建議租戶自行購買保險，或透過迷你倉儲提供的第三方保險來保障自身權益。
- 競爭激烈： 迷你倉儲市場競爭日益激烈，投資者需要透過差異化服務、提高管理效率和優化租金來保持競爭優勢。
迷你倉儲的未來展望
Huber 認為，迷你倉儲市場仍有很大的發展空間。隨著電子商務的興起和人們對儲存空間需求的增加，迷你倉儲的需求將持續成長。此外，機構投資者也開始關注迷你倉儲市場，這將為市場帶來更多資金和專業知識。
